Après les investissements ROBIEN, BORLOO neuf et ancien, l’investissement immobilier SCELLIER vient de se voir modifier les conditions par les articles 82 et 83 du CGI et l’article 199 septicies, favorisant les économies d’énergie (notamment appelé Scellier BBC), et prendra fin le 31 décembre 2012.
AVANTAGES:
Il intéresse particulièrement les personnes payant de 2 000 à 8 000 € d’impôts et ne concerne que les biens neufs ou en cours d’achèvement destinés à la location, nue et à titre de résidence principale. De plus, le Scellier ouvre droit à une réduction d’impôt qui s’applique dans une limite annuelle de 300 000 euros d’investissement et un seul logement par an.
le Scellier ouvre droit non pas à un amortissement fiscal mais à une réduction d’impôt, égale à 25 % du montant investi dans la construction. Pour bénéficier de cet avantage, le propriétaire-investisseur s’engage, une fois le logement terminé, à le louer pendant neuf ans à un loyer ne dépassant pas des plafonds prédéfinis. Ces plafonds sont fixés par l’administration fiscale, et sont révisés chaque année.
A compter du 1er janvier 2011, le taux tiendra compte du niveau de performance énergétique globale des logements : jusqu’au 31 décembre 2011, les investisseurs qui prendront soin de faire construire dans le respect de la norme bâtiment basse consommation (BBC) continueront de bénéficier d’une réduction de 25 % tandis que les autres devront se contenter d’un taux réduit à 15 %. La distinction sera plus marquée encore en 2012, avec des réductions d’impôt de 20 % pour les logements BBC et de 10 % seulement pour les autres.
OBLIGATIONS:
Dans une instruction du 3 mars 2010 (5 B-17-10), publiée le 11 mars au bulletin officiel des impôts, la Direction générale des finances publiques indique que pour bénéficier des avantages de la loi Scellier, l’investisseur s’engage à louer son bien, nu et à usage de résidence principale, pendant une durée de neuf ans. La location doit prendre effet dans un délai de 12 mois à compter de l’achèvement des travaux de construction. Elle peut être au bénéfice d’un ascendant ou descendant de l’investisseur, à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal que lui.
La loi Scellier ne s’applique pas partout. Pour être éligible au dispositif, le logement doit être construit dans l’agglomération parisienne, sur la Côte d’Azur (zone A) ou dans une ville de plus de 50 000 habitants (zone B1 et B2) – même s’il est possible d’obtenir une dérogation pour faire construire dans la zone C.
Dans le cadre du dispositif Scellier, le bailleur ne peut pas dépasser des plafonds de loyer fixés par la loi en fonction de la situation géographique du bien.
Pour 2010, les plafonds de loyers mensuel en € / m² sont les suivants :
Zone A Zone B1 Zone B2
22 € 15 € 12 €
Plafonds de loyer et ressources pour le Scellier intermédiaire:
Le Scellier « intermédiaire permet une défiscalisation plus longue et plus importante - jusqu’à 37 % du montant investi sur quinze ans - en contrepartie de conditions plus contraignantes, en termes de loyers notamment:
Zone A Zone B1 Zone B2
17,38€ 12,06€ 9,88€
Le Scellier intermédiaire limite également les ressources des locataires. Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés cette année, les plafonds de ressources sont fixés à 44 306 euros pour une personne seule et à 66 215 euros pour un couple sans enfant. Ils baissent à 32 910 euros et 48 328 euros en zone B1, et à 30 168 euros et 44 302 euros en zone B2.
Comment choisir entre un Scellier classique et Scellier intermédiaire ?
Le Scellier intermédiaire ouvre doit à une réduction d’impôt plus importante, jusqu’à 37 % du montant de l’investissement sur quinze ans, dès lors que le propriétaire loue à des locataires sous plafonds de ressources et en respectant des plafonds de loyers plus bas que le Scellier classique.
Dans la mesure où il permet également de bénéficier d’une déduction forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers perçus, le Scellier intermédiaire séduit plutôt les contribuables fortement imposés, à qui il permet de réduire l’assiette de revenus fonciers.
Conclusion:
Le dispositif Scellier est attractif à condition de veiller à prendre les précautions suivantes:
- L’acheteur doit choisir un emplacement du logement en tenant compte du marché locatif du lieu et faire une projection sur l’avenir tenant compte notamment des aménagements futurs de moyens de communication et du développement projeté de la zone de construction (voir les services d’urbanisme de la ville), voire de cibler le développement de la démographie locale,
- un prix d’acquisition du bien “raisonnable”,
- la capacité de l’investisseur à louer son bien pendant une durée minimale de neuf ans.
Voici mes coordonnées: Gérard Bossus, T 04 42 73 28 41 et 06 22 61 66 42
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