ROQUEFORT LA BEDOULE AGENCE IMMOBILIERE

Article L145-8 :

“Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Le fonds transformé le cas échéant, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d’usage qui suit cette demande.”

Article L145-10

A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.

La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous:

“Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.”

Article L145-12 : DUREE DU RENOUVELLEMENT

La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.

Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d’usage qui suit cette demande.

Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire.

RISQUES DU LOCATAIRE A NE PAS DEMANDER LE RENOUVELLEMENT

Si le locataire se tait, son bail sera reconduit.

Dès lors, chacune des parties peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d’au moins six mois.

Par ailleurs, si la durée du bail initiale excède douze ans, le locataire ne peut plus bénéficier du mécanisme du plafonnement. Pour éviter cette situation, le preneur a donc tout intérêt à obtenir le renouvellement rapide de son bail.

Dans cette vidéo, diffusée sur www.questionsdemarche.com, Julien Attali avocat, nous explique les différents motifs de déplafonnement des baux commerciaux Ils sont fixés par le code de commerce. Il y a la modification des facteurs locaux de commercialité, par exemple l’ouverture d’une station de métro. Cette modification doit etre appréciée en fonction du commerce considéré. La modification de la surface commerciale peut également justifier une augmentation du loyer commercial à la valeur locative:

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Avant les 5 années à date d’achèvement des travaux, le logement est considéré neuf (pour une première vente) et c’est le régime de la T.V.A. qui s’appliquera au vendeur pour la différence entre la TVA du prix de vente et la TVA du prix d’achat.

Tirée de l’article 150 du Code Général des Impôts, la plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat; elle s’applique à tout contribuable pour tous biens immobiliers vendus après plus de 5 années d’acquisition.
A- Cette plus-value à la charge du vendeur représente la différence entre le prix de vente et le prix d’achat:
1- le prix de vente diminué des frais exposés par le vendeur: frais d’agence immobilière, de diagnostics obligatoires, honoraires d’architecte pour travaux en vue d’obtention du permis de construire, frais de mainlevée d’hypothèque et divers droits d’enregistrement ou de TVA…
2- le prix d’achat figurant à l’acte authentique majoré des frais entrainés lors de l’achat ( ou généralement forfait de 7,5% par l’administration fiscale) , des coûts des travaux d’amélioration ou de construction lorsqu’ils ont été réalisés par une entreprise (majoration possible de 15% du prix d’achat par l’administration fiscale sauf au propriétaire-bailleur), des frais de V.R.D. dans le cas de terrains à bâtir et enfin des honoraires versés pour consultation fiscale demandées par le vendeur.
B- Régime d’imposition des plus-values non exonérées Le paiement de la plus-value sera effectué par le notaire en charge de la vente et vous sera déduit du prix de vente et sera calculée au taux de 28,1%. Pour son calcul, il faut tenir compte après 5 années d’occupation en résidence principale du bien, d’un abattement de 10% sur chacune des 10 années suivantes, et d’un second abattement fixe de 1 000€ sur la plus’-value corrigée, dont exemple:

C- Les cas d’exonérations de taxation généraux pour:
1- celles résultant de ventes à titre gratuit,
2- le logement du vendeur de sa résidence principale ( occupée au minimum 2 ans avant la vente),
3- les dépendances immédiates d’immeubles ou parties d’immeubles attenante au logement principal vendu,
4- les logements requis en expropriation suite à déclaration d’utilité publique à condition que le produit de la vente soit utilisé dans les 12 mois de son versement à l’achat d’une autre résidence principale,
5- les logements vendus à un prix inférieur à 15 000€,
6- les pensionnés ou invalides non passibles de l’ISF selon leur revenu fiscal,
7- les logements cédés à un organisme HLM, 8- les ressortissants de la CEE non-résidants en France (voir l’Administration)
C- Des situations spécifiques entraînent des réponses adaptées:
1- un couple divorce et l’épouse obtient la jouissance exclusive du bien: l’ex-épouse n’est pas taxée mais le mari devra régler la plus-value,
2- un propriétaire morcelle son terrain pour vendre un lot : plus-value applicable
3- le propriétaire de 2 logements dont l’un constitue sa résidence principale pour acheter un logement adapté à un changement de situation familiale: dans ce cas, l’administration considère que la plus-value ne s’applique pas.
D’autres situations peuvent exister et je vous recommande de contacter votre Administration fiscale.

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ce que propose l’ANAH:

Pour répondre à notre souci de préserver l’environnement, l’Agence nationale de l’habitat (www.anah.fr) apporte une aide financière aux locataires et propriétaires bailleurs ou occupants, sous conditions de ressources, pour la réalisation de travaux d’amélioration de leur logement sous forme d’une subvention ou d’une prime dont je vous livre la description ci-après:

” Bénéficiaires:

Cas du propriétaire bailleur
Peuvent bénéficier d’une subvention, les propriétaires bailleurs qui se sont engagés, après travaux, à louer leur logement à titre de résidence principale pendant 9 ans. Cette durée est réduite à 6 ans en cas de reprise du logement à titre de résidence principale par :

* le propriétaire bailleur,
* son conjoint, concubin ou partenaire d’un PACS,
* ses ascendants ou descendants.

Cas du propriétaire occupant
Peuvent bénéficier d’une subvention, les propriétaires occupants lorsqu’ils occupent leur logement à titre de résidence principale.

Ils doivent respecter des plafonds de ressources et occuper le logement dans un délai d’un an après réalisation des travaux et ce, pendant une durée de 9 ans.

Cas du locataire
Les locataires aux revenus modestes qui occupent un logement à titre de résidence principale peuvent bénéficier d’une subvention pour réaliser des travaux dans le logement qu’ils louent.

Ils doivent avoir reçu l’accord écrit du propriétaire pour les réaliser et obtenu une aide complémentaire à caractère social.

Travaux financés par la subvention

Nature des travaux, l’ANAH finance notamment :

* les travaux destinés à l’amélioration de l’habitat en matière de sécurité, de salubrité ou d’équipement, réalisés dans les parties privatives ou commune des immeubles,
* les travaux d’accéssibilité ou d’adaptation de l’immeuble et du logement aux personnes en situation de handicap,
* les travaux favorisant le développement durable (notamment, économies d’énergie et d’eau, isolation acoustique).

Caractéristique du logement

Sauf exceptions liées à l’urgence et à l’intérêt des travaux à réaliser, le logement doit être achevé depuis au moins 15 ans à la date de la décision d’octroi de la subvention.

Le respect de ce délai n’est pas exigé lorsque les travaux visent à économiser l’énergie ou s’ils concernent l’adaptation des logements aux besoins des personnes handicapées.

Montant et contrôles

Montant de la subvention
Il varie en fonction des engagements pris par le propriétaire :

* pour les propriétaires occupants, le taux de subvention est généralement de 20 % à 35 % du coût des travaux, plafonné à 13 000 EUR ,
* pour les propriétaires bailleurs, le taux de subvention est de 15 % à 70 % du coût des travaux. Il peut être augmenté lorsque le propriétaire s’engage à respecter un plafond de loyer ou si le logement est situé dans une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH), ou s’il s’inscrit dans un programme social thématique (PST) pour le logement des personnes défavorisées,
* pour les locataires, le taux de subvention est de 70 % du coût des travaux, plafonné à 8 000 EUR .

La dépense subventionnable est réduite de 10 % lorsque les travaux sont exécutés par le demandeur lui-même en sa qualité d’entrepreneur ou par une entreprise qu’il gère ou dirige.

Seuil minimal de travaux
Les demandes de subvention ne sont recevables, en principe, que si le montant des travaux subventionnables atteint le minimum de 1 500 EUR HT par dossier.

Cumul de la subvention

La subvention ANAH peut se cumuler avec :

* un prêt conventionné,
* un prêt épargne logement,
* un prêt bancaire,
* un prêt 1% logement,
* un prêt locatif social.

La subvention ne se cumule pas avec le prêt à taux zéro, sauf pour les travaux d’accessibilité ou d’adaptation du logement aux besoins des personnes handicapées, si le handicap intervient après l’entrée dans les lieux.

Contrôle de l’ANAH

L’ANAH a instauré un système de contrôle pour s’assurer du respect des engagements pris par l’intéressé en termes de réalisation des travaux.

En cas de non respect, l’ANAH peut décider d’ouvrir une procédure de retrait de la subvention.
Ce retrait est suivi d’un reversement de la subvention, au prorata de la durée de non respect des engagements.

Démarches à effectuer

Dépôt du dossier
L’intéressé doit déposer un dossier complet (devis et plans) à la délégation locale de l’ANAH dans le département ou est situé le logement (les coordonnées des délégations locales sont disponibles sur le site internet de l’ANAH) .

L’ANAH informe le demandeur de l’accord ou du rejet de la subvention.

Début des travaux
Le demandeur de la subvention ne doit pas commencer les travaux avant le dépôt de sa demande.

Une fois que la demande a été instruite, le demandeur est tenu de faire réaliser les travaux, conformément au projet présenté, par des professionnels du bâtiment et dans le délai de 3 ans suivant la date de la décision de subvention.

Achèvement des travaux
Une fois les travaux terminés, le propriétaire présente les factures à la délégation locale.
L’ANAH intervient pour procéder au paiement de la subvention.

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Bonjour,

D’abord pour se fixer une idée, je vous livre la vidéo EMPRUNTIS d’aout 2009:

Après une année de baisse des taux de prêts immobilier, voici le moment de faire le point et qui annoncent des taux fixes “plancher” de 3,62% en 15 ans à 4,22% en 30 ans: de quoi réviser ses intentions d’achat pour la maison ou l’appartement de ses rêves.Et au delà du TEG appliqué au taux, il est indispensable de voir les conditions de remboursement anticipé au cas ou le prêt serait renégocié dans quelques années et également celui de l’assurance vie qui peut être conclu dans un autre organisme bancaire ou assurance…

Enfin, je vous conseille la lecture de l’excellent article “Des taux de crédit sous les 4 % en moyenne au mois d’août” tiré du site:   infosimmo.com

qui annonce pour le prêt à taux fixe de 3,62% en 15 ans à 4,22% en 30 ans: de quoi réviser ses intentions d’achat pour la maison ou l’appartement de ses rêves.

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Bonjour,

La première clause de suspension légale d’un contrat de vente est bien celle de l’octroi du prêt et je vous la délivre sur la vidéo du magazine notretemps.com:

S’joutent les conseils extraits de la plaquette diffusée par l’ANIL à cette adresse:
http://www.anil.org/fr/index.html

Exemples d’éléments essentiels pouvant faire l’objet de clauses particulières dans l’avant-contrat(conditions suspensives notamment), si vous devez le signer avant d’avoir pu réunir l’ensemble des informations nécessaires.
La vente n’aura lieu que si :

le bien est libre de toute hypothèque ou, dans le cas contraire le montant de l’hypothèque ne dépasse pas le prix de vente convenu ;

le bien ne fait pas l’objet d’une procédure interdisant la vente ;

les différents droits de préemption sur le bien ont été purgés (droit de préemption des collectivités locales dans certaines zones et du locataire en place dans certains cas) ;

le certificat d’urbanisme ne fait pas apparaître des servitudes publiques remettant en cause votre projet ;

le permis de construire définitif a été obtenu ;

les servitudes privées attachées au bien ne nuisent pas à votre projet, le rendant impropre à la destination que vous souhaitez lui donner ;

la vente de votre précédent logement a pu être réalisée dans le délai prévu à l’acte ;

si vous achetez le logement pour en faire immédiatement votre résidence principale : le logement sera libre de toute occupation le jour de la vente ;

les prêts que vous avez sollicités et pris soin d’énumérer dans votre avant contrat, en précisant éventuellement une charge mensuelle de remboursement maximale, vous sont bien consentis (voir page 16 “vous empruntez pour financer votre logement”) ;

l’état parasitaire annexé au contrat ne fait pas apparaître la présence de termites ou tout autre insecte ou champignon lignivore.”

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