ROQUEFORT LA BEDOULE AGENCE IMMOBILIERE

Voici tiré du site http://vosdroits.service-public.fr/F10799.xhtml ce qu’il faut retenir du PTZ:

Les établissements bancaires** qui ont passé une convention avec l’État peuvent, jusqu’au 31 décembre 2012, proposer des prêts à taux zéro (remboursables sans intérêt) pour financer :

· la construction d’un logement,

· l’achat d’un logement neuf jamais occupé,

· l’achat d’un logement ancien quelle que soit sa date de construction,

· l’achat et/ou l’aménagement d’un local professionnel transformé en logement,

· l’achat d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession.

Le prêt à taux zéro vient en complément d’autres prêts, il ne peut permettre à lui seul de financer la totalité de l’investissement immobilier.

A noter : le prêt à taux zéro peut être majoré (augmenté) en cas de construction ou d’achat d’un logement neuf.

Conditions d’accès

L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant la demande de prêt. Toutefois, cette condition n’est pas exigée lorsque l’emprunteur ou l’une des personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt à taux zéro est :

· titulaire d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou 3ème catégorie,

· ou bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé (AAH),

· ou victime de catastrophe (par exemple : catastrophe naturelle, technologique) ayant conduit à rendre inhabitable leur résidence principale de manière définitive.

S’il déménage et vend le logement qu’il a précédemment acquis avec un prêt à taux zéro, il peut en demander son transfert.

Conditions liées au logement

Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur dans un délai d’1 an suivant la déclaration d’achèvement des travaux ou l’achat du logement. Est considéré comme résidence principale, un logement occupé au moins 8 mois par an.

Le logement doit en outre répondre à des normes de surface et d’habitabilité définies par le décret du 30 janvier 2002 . Le respect de cette condition est apprécié au jour de l’entrée dans les lieux.

Lorsque l’acquisition porte sur un immeuble achevé depuis plus de 20 ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes de surface et d’habitabilité doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, le prêt à taux zéro peut les financer à condition qu’il serve à leur réalisation.

Critères d’attribution

Le bénéfice du prêt est  fonction :

· du montant total des revenus fiscaux de référence du ou des emprunteurs auxquels s’ajoutent, le cas échéant, ceux de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l’emprunteur. Ce montant ne doit pas dépasser un certain plafond. Les revenus fiscaux pris en compte sont ceux de :

o l’année N-2 (revenu de l’avant-dernière année) pour les demandes de prêt effectuées entre le 1er janvier et le 31 mai,

o l’année N-1 (revenu de l’année dernière) pour les demandes de prêt effectuées entre le 1er juin et le 31 décembre.

· de la localisation géographique du logement et de son caractère neuf ou ancien.

Plafond de ressources:

Pour bénéficier du prêt à taux zéro, les ressources des personnes destinées à occuper le logement ne doivent pas dépasser les montants suivants :

Les zones A, B et C sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009 .

Prêts complémentaires

Le prêt à taux zéro se cumule avec le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC), le prêt 1 %, le prêt d’épargne logement (PEL), le prêt bancaire, autre prêt à caractère social.

Subvention ANAH

Pour les travaux d’accessibilité de l’immeuble ou d’adaptation du logement aux besoins des personnes handicapées ou à mobilité réduite, il est possible de cumuler une subvention ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) avec un prêt à taux zéro.

Cette possibilité n’est ouverte que si le handicap intervient postérieurement à l’entrée dans les lieux.

Aide personnalisée au logement (APL)

Le prêt à taux zéro n’ouvre pas droit en tant que tel à l’APL.

Lorsque l’emprunteur bénéficie de l’APL au titre d’un Prêt d’accession sociale (PAS) ou d’un Prêt conventionné (PC), les mensualités du prêt à taux zéro sont prises en compte dans le calcul de l’APL.

Règle de calcul : achat d’un logement ancien

Le montant du prêt peut atteindre jusqu’à :

· 20 % du coût total de l’investissement immobilier (ou 30 % dans les zones urbaines sensibles ou dans les zones franches urbaines définies par la loi du 4 février 1995),

· 50 % de l’ensemble du ou des autres prêts consentis pour cette même acquisition.

Il ne doit pas dépasser un plafond variable en fonction du nombre d’occupants, de la localisation et du caractère du logement (neuf ou ancien) :

Le prix maximum sert de référence pour le calcul du montant du prêt. Le coût réel de l’investissement peut dépasser ce prix maximum.

** NB: liste des établissements bancaires qui ont passé une convention avec l’État:

• BNP Paribas
• La Banque Postale
• Banque Populaire
• crédit Agricole
• Caisse d’Epargne
• Crédit Mutuel
• Crédit Foncier
• Crédit Immobilier de France
• Domofinance
• Société Générale
• Solféa

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Avant les 5 années à date d’achèvement des travaux, le logement est considéré neuf (pour une première vente) et c’est le régime de la T.V.A. qui s’appliquera au vendeur pour la différence entre la TVA du prix de vente et la TVA du prix d’achat.

Tirée de l’article 150 du Code Général des Impôts, la plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat; elle s’applique à tout contribuable pour tous biens immobiliers vendus après plus de 5 années d’acquisition.
A- Cette plus-value à la charge du vendeur représente la différence entre le prix de vente et le prix d’achat:
1- le prix de vente diminué des frais exposés par le vendeur: frais d’agence immobilière, de diagnostics obligatoires, honoraires d’architecte pour travaux en vue d’obtention du permis de construire, frais de mainlevée d’hypothèque et divers droits d’enregistrement ou de TVA…
2- le prix d’achat figurant à l’acte authentique majoré des frais entrainés lors de l’achat ( ou généralement forfait de 7,5% par l’administration fiscale) , des coûts des travaux d’amélioration ou de construction lorsqu’ils ont été réalisés par une entreprise (majoration possible de 15% du prix d’achat par l’administration fiscale sauf au propriétaire-bailleur), des frais de V.R.D. dans le cas de terrains à bâtir et enfin des honoraires versés pour consultation fiscale demandées par le vendeur.
B- Régime d’imposition des plus-values non exonérées Le paiement de la plus-value sera effectué par le notaire en charge de la vente et vous sera déduit du prix de vente et sera calculée au taux de 28,1%. Pour son calcul, il faut tenir compte après 5 années d’occupation en résidence principale du bien, d’un abattement de 10% sur chacune des 10 années suivantes, et d’un second abattement fixe de 1 000€ sur la plus’-value corrigée, dont exemple:

C- Les cas d’exonérations de taxation généraux pour:
1- celles résultant de ventes à titre gratuit,
2- le logement du vendeur de sa résidence principale ( occupée au minimum 2 ans avant la vente),
3- les dépendances immédiates d’immeubles ou parties d’immeubles attenante au logement principal vendu,
4- les logements requis en expropriation suite à déclaration d’utilité publique à condition que le produit de la vente soit utilisé dans les 12 mois de son versement à l’achat d’une autre résidence principale,
5- les logements vendus à un prix inférieur à 15 000€,
6- les pensionnés ou invalides non passibles de l’ISF selon leur revenu fiscal,
7- les logements cédés à un organisme HLM, 8- les ressortissants de la CEE non-résidants en France (voir l’Administration)
C- Des situations spécifiques entraînent des réponses adaptées:
1- un couple divorce et l’épouse obtient la jouissance exclusive du bien: l’ex-épouse n’est pas taxée mais le mari devra régler la plus-value,
2- un propriétaire morcelle son terrain pour vendre un lot : plus-value applicable
3- le propriétaire de 2 logements dont l’un constitue sa résidence principale pour acheter un logement adapté à un changement de situation familiale: dans ce cas, l’administration considère que la plus-value ne s’applique pas.
D’autres situations peuvent exister et je vous recommande de contacter votre Administration fiscale.

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