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“Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
Le fonds transformé le cas échéant, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d’usage qui suit cette demande.”
Article L145-10
A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.
La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous:
“Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.”
La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.
Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d’usage qui suit cette demande.
Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire.
RISQUES DU LOCATAIRE A NE PAS DEMANDER LE RENOUVELLEMENT
Si le locataire se tait, son bail sera reconduit.
Dès lors, chacune des parties peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d’au moins six mois.
Par ailleurs, si la durée du bail initiale excède douze ans, le locataire ne peut plus bénéficier du mécanisme du plafonnement. Pour éviter cette situation, le preneur a donc tout intérêt à obtenir le renouvellement rapide de son bail.
Dans cette vidéo, diffusée sur www.questionsdemarche.com, Julien Attali avocat, nous explique les différents motifs de déplafonnement des baux commerciaux Ils sont fixés par le code de commerce. Il y a la modification des facteurs locaux de commercialité, par exemple l’ouverture d’une station de métro. Cette modification doit etre appréciée en fonction du commerce considéré. La modification de la surface commerciale peut également justifier une augmentation du loyer commercial à la valeur locative:
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Le congé sans offre de renouvellement peut être donné avec ou sans indemnité d’éviction:
1- avec indemnité d’éviction: en cas de désaccord, son montant est apprécié par les juges et tient compte de la valeur du fonds de commerce et du coût de réinstallation. Le locataire peut contester l’indemnité pendant 2 ans. Tant que cette indemnité n’a pas été versée, le locataire peut continuer à exploiter ses locaux.
2 – sans indemnité d’éviction: “pour motif grave et légitime” motivé et précédé d’une mise en demeure.
Code du commerce, art. 145-10, dernier alinéa
L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.
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