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TEXTE DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989 Article 15.1

Ce texte ne précise pas les motifs légitimes et sérieux; cependant la jurisprudence a admis à plusieurs reprises les principaux cas suivants:

- défaut ou retards répétés de paiement des loyers au terme convenu

- dégradations importantes, défaut d’entretien

- défaut d’assurances

- sous-location non autorisée expressément

- troubles de jouissance occasionnés aux voisins

- travaux de rénovation importants

- utilisation professionnel exclusive

et bien sûr, reprise pour démolition,ou pour occuper le logement par le propriétaire ou ses ayants droits

LOCATAIRE AGE ET RENOUVELLEMENT DU BAIL

L’article 15.3 précise: “ Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.”

QUE FAIRE EN CAS DE CONFLIT: PRECISIONS

sur cette vidéo réalisée avec le concours de Cyril Sabatié, avocat à la cour et ex-directeur juridique de la FNAIM. Donner congé à son locataire.
Un propriétaire peut, pour différentes raisons, ne pas renouveler le bail de son locataire. Par exemple, s’il souhaite vendre son bien, l’habiter de nouveau ou tout simplement si son locataire ne respecte pas ses engagements. Quelle est la procédure à suivre, que faire en cas de conflit ?

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TEXTE DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989 Article 15.1

“ Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.”

FORME DU CONGE

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Considérés comme co-titulaire du bail, Il est impératif d’adresser à chaque époux la lettre AR ou l’acte d’huissier.

REPRISE POUR HABITER

Rappel: si le bailleur souhaite donner congé à son locataire, il peut invoquer trois raisons :

• pour vendre le logement
• pour reprendre le logement (habiter le logement)
• pour un motif légitime et sérieux (notamment l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations)

Pour le motif d’une reprise pour habiter, le texte de loi précise “a peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire”.

Notons que plusieurs arrêts de la Cour de cassation indiquent que le congé pour reprise suppose l’habitation des locaux à titre principal par le bénéficiaire de la reprise dans un bref délai, et non pour un autre usage…et entraînent pour le bailleur condamnation à payer des dommages-intérêts (et non la réintégration du logement).

Il convient dorénavant d’interpréter le motif du congé pour reprise comme une reprise pour habiter à titre principal.

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Pour en savoir plus, cette vidéo de Nice Azur TV:

Le Bail Habitation sur Nice Azur TV

envoyé par niceazurtv. - Découvrez les dernières tendances en vidéo.

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Lorsque l’on veut récupérer ou quitter sa maison, appartement ou son commerce, de nombreux litiges naissent à l’occasion de la résiliation d’un bail (congé): il s’agit alors de bien faire pour respecter le formalisme du congé.

Cette déclaration du locataire ou du propriétaire connaît 2 formes écrites: la lettre recommandée AR ou l’acte d’huissier, impératif pour le bail commercial

QUI PEUT DONNER ou RECEVOIR CONGE?

- Le locataire et/ou bailleur unique donne et reçoive le congé ainsi que l’usufruitier unique.

- Chaque titulaire colocataire et/ou copropriétaire donne et reçoive chacun congé. Quant au couple co-titulaires du bail, le congé doit leur être donné séparément.

- Le représentant légal de la société

- L’agent immobilier, à condition de détenir un mandat de gestion, peut recevoir et donner congé.

QUELS SONT LES DELAIS A RESPECTER?

1- Mode de signification: hormis pour les baux commerciaux et ruraux dont le congé doit être signifié par acte extra-judiciaire, seule la date de réception effective signée par le destinataire et portée sur l’accusé de réception fait foi en matière de notification par lettre recommandée.

2- Calendrier: soit respect des usages locaux et/ou lorsque le le délai est exprimé en mois (ou années), le terme est le dernier jour du mois ( ou de l’année) –art 641 du NCPC-.

3- Délais selon type du bail:

respect du terme, délai

Dans les prochains articles nous verrons dans le détail les différents cas de congé, et quelques précisions sur cette vidéo:

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Carte professionnelle N° A08-4839 délivrée par la Préfecture des Bouches du Rhône

Garant financier : SOCAF 26 avenue de Suffren 75015 PARIS N°27288 R.C.P.

Caisse de garantie: contrat groupe S.A.A. N°5.708.080 -

Aucun fonds, effet ou valeur ne peuvent être reçus à l’occasion d’une transaction

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Les champs d’application de chacun des régimes locatifs attachés au louage d’immeubles peuvent être définis très synthétiquement, comme suit :

LES BAUX D’HABITATION
La loi du 6 juillet 1989 régit actuellement les baux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale.
Sont concernés exclusivement par cette réglementation les locataires personnes physiques.
NB: Sont exclus :
- Les locations de résidences secondaires ;
- Les locations ne portant pas sur un local d’habitation (immeubles professionnels, commerciaux ou ruraux) ;
- Les locations saisonnières ;
- Les locations meublées ;
- Les logements de fonction ;
- Les logements-foyers ;
– et les locataires personnes morales, même si la location bénéficie aux salariés de l’entreprise preneuse.
LE BAIL RURAL
Le bail rural régi par les articles L 411-1 et suivants du code rural est principalement le louage d’un fonds rural en vue d’en assurer l’exploitation et de percevoir les fruits.

LES BAUX DE DROIT COMMUN
Ils sont soumis aux dispositions de l’article 1714 du Code Civil et sont exclus du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.
- LE BAIL DE DROIT COMMUN HABITATION PRINCIPALE MEUBLEE (PERSONNE PHYSIQUE) :Il s’agit d’un bail à usage exclusif d’habitation principale consenti à un locataire personne physique pour un logement meublé.
Il est soumis au décret relatif à la décence.
- LE BAIL DE DROIT COMMUN HABITATION PRINCIPALE (PERSONNE MORALE) :Il s’agit d’un bail à usage exclusif d’habitation principale consenti à un locataire personne morale pour un logement vide ou meublé.
Il est soumis conventionnellement à la décence.
- LE BAIL DE DROIT COMMUN RESIDENCE SECONDAIRE : Il s’agit d’un bail à usage exclusif de résidence secondaire pour un logement vide ou meublé. Il ne concerne pas les locations saisonnières.
- LE BAIL DE DROIT COMMUN : Il s’agit d’un bail générique régi exclusivement par le Code Civil.

LE BAIL A USAGE D’EMPLACEMENT DE STATIONNEMENT

LE BAIL PROFESSIONNEL
Le bail professionnel est réglementé par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 modifiée. Il concerne la location de locaux dans lesquels s’exercent des activités économiques lucratives qui ne sont ni commerciales ni rurales.

LE BAIL COMMERCIAL
Le statut des baux commerciaux, pour partie codifié aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce, s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant, à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers (artisans), accomplissant ou non des actes de commerce.

BureauxLocaux.com : les différents types de baux
envoyé par BureauxLocaux. - L’info video en direct.

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SUITE PARTIE 2:
Tableau des principaux baux selon statut du locataire.

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