ROQUEFORT LA BEDOULE AGENCE IMMOBILIERE

Pour étayer cette position, l’article du Crédit foncier précise que “513 000 transactions ont été enregistrées en 2009 contre 597 000 en 2008. Cette baisse globale cache cependant une nette accélération du volume des transactions en cours d’année, après un début d’année atone”, et conclut par “Ce phénomène peut s’expliquer par la « morosité » du public, l’attentisme de la demande et les restrictions de l’offre. Mais si les effets psychologiques sont bien réels, et notamment la conviction que les prix vont continuer à baisser, ils ne doivent pas dissimuler le fait que les prix sont encore proches du haut de cycle et de ce fait inadaptés au niveau du revenu des ménages. En effet, il semble difficile de prévoir une reprise pérenne des volumes et des prix tant que le pouvoir d’achat immobilier n’aura pas retrouvé son niveau des années 2000, ni tant que la conjoncture économique, notamment le marché du travail, ne se sera pas améliorée.”

Enfin pour corréler cet avis, Prakash Loungani, professeur d’économie et conseiller du département Recherche du Fonds monétaire international soutient que même si “à court terme les prix des logements dévient, souvent très fortement”, des bulles et des dépressions, à long terme ils “ne peuvent pas trop s’éloigner de la capacité des personnes à se les offrir, à savoir de leurs revenus”, ni des loyers, qui s’ils sont relativement bas, incitent à se tenir à l’écart de l’achat immobilier en louant et estime que “malgré une baisse importante, le ratio des prix immobiliers par rapport aux loyers et aux revenus reste au dessus des moyennes de long terme dans la plupart des économies développées”.

Alors, si les ventes dans le “neuf” ont bien progressé avec une baisse très limitée en France, la cause principale est surtout à attribuer au dispositif de défiscalisation Scellier et au doublement du prêt à taux zéro.”

Marché de l’ancien en 2009:

Hors Ïle de france, la baisse s’élève à - 7,5 % sur les appartements et à - 8,5 % sur les maisons.

En conclusion, les prévisions du Crédit Foncier notent qu’il « semble difficile de prévoir une reprise pérenne des volumes et des prix tant que le pouvoir d’achat immobilier n’aura pas retrouvé son niveau des années 2000, ni tant que la conjoncture économique, notamment le marché du travail, ne se sera pas améliorée » pour autant que « les prix sont encore proches du haut du cycle et de ce fait inadaptés au niveau du revenu des ménages ».

Prévisions 2010:

Les prix de l’immobilier ancien devraient connaître une baisse moyenne de l’ordre d’environ 5 % avec des disparités liées à certains emplacements spécifiques pouvant doubler ce taux ou à l’inverse, une variation faible dans certaines régions tenant compte d’une situation paradoxale comportant une demande d’achat pérenne face au peu d’offres de vente pour manque de terrains constructibles.

Voici mes coordonnées: Gérard Bossus, T 04 42 73 28 41 et 06 22 61 66 42

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Après les investissements ROBIEN, BORLOO neuf et ancien, l’investissement immobilier SCELLIER vient de se voir modifier les conditions par  les articles 82 et 83 du CGI et l’article 199 septicies, favorisant les économies d’énergie (notamment appelé Scellier BBC), et prendra fin le 31 décembre 2012.

AVANTAGES:

Il intéresse particulièrement les personnes payant de 2 000 à 8 000 € d’impôts et ne concerne que les biens neufs ou en cours d’achèvement destinés à la location, nue et à titre de résidence principale. De plus, le Scellier ouvre droit à une réduction d’impôt qui s’applique dans une limite annuelle de 300 000 euros d’investissement et un seul logement par an.

le Scellier ouvre droit non pas à un amortissement fiscal mais à une réduction d’impôt, égale à 25 % du montant investi dans la construction. Pour bénéficier de cet avantage, le propriétaire-investisseur s’engage, une fois le logement terminé, à le louer pendant neuf ans à un loyer ne dépassant pas des plafonds prédéfinis. Ces plafonds sont fixés par l’administration fiscale, et sont révisés chaque année.

A compter du 1er janvier 2011, le taux tiendra compte du niveau de performance énergétique globale des logements : jusqu’au 31 décembre 2011, les investisseurs qui prendront soin de faire construire dans le respect de la norme bâtiment basse consommation (BBC) continueront de bénéficier d’une réduction de 25 % tandis que les autres devront se contenter d’un taux réduit à 15 %. La distinction sera plus marquée encore en 2012, avec des réductions d’impôt de 20 % pour les logements BBC et de 10 % seulement pour les autres.

OBLIGATIONS:

Dans une instruction du 3 mars 2010 (5 B-17-10), publiée le 11 mars au bulletin officiel des impôts, la Direction générale des finances publiques indique que pour bénéficier des avantages de la loi Scellier, l’investisseur s’engage à louer son bien, nu et à usage de résidence principale, pendant une durée de neuf ans. La location doit prendre effet dans un délai de 12 mois à compter de l’achèvement des travaux de construction. Elle peut être au bénéfice d’un ascendant ou descendant de l’investisseur, à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal que lui.

La loi Scellier ne s’applique pas partout. Pour être éligible au dispositif, le logement doit être construit dans l’agglomération parisienne, sur la Côte d’Azur (zone A) ou dans une ville de plus de 50 000 habitants (zone B1 et B2) – même s’il est possible d’obtenir une dérogation pour faire construire dans la zone C.

Dans le cadre du dispositif Scellier, le bailleur ne peut pas dépasser des plafonds de loyer fixés par la loi en fonction de la situation géographique du bien.

Pour 2010, les plafonds de loyers mensuel en € / m² sont les suivants :

Zone A           Zone B1             Zone B2

22 €                15 €                  12 €

Plafonds de loyer et ressources pour le Scellier intermédiaire:

Le Scellier « intermédiaire permet une défiscalisation plus longue et plus importante - jusqu’à 37 % du montant investi sur quinze ans - en contrepartie de conditions plus contraignantes, en termes de loyers notamment:

Zone A            Zone B1            Zone B2

17,38€              12,06€               9,88€

Le Scellier intermédiaire limite également les ressources des locataires. Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés cette année, les plafonds de ressources sont fixés à 44 306 euros pour une personne seule et à 66 215 euros pour un couple sans enfant. Ils baissent à 32 910 euros et 48 328 euros en zone B1, et à 30 168 euros et 44 302 euros en zone B2.

Comment choisir entre un Scellier classique et Scellier intermédiaire ?

Le Scellier intermédiaire ouvre doit à une réduction d’impôt plus importante, jusqu’à 37 % du montant de l’investissement sur quinze ans, dès lors que le propriétaire loue à des locataires sous plafonds de ressources et en respectant des plafonds de loyers plus bas que le Scellier classique.

Dans la mesure où il permet également de bénéficier d’une déduction forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers perçus, le Scellier intermédiaire séduit plutôt les contribuables fortement imposés, à qui il permet de réduire l’assiette de revenus fonciers.

Conclusion:

Le dispositif Scellier est attractif à condition de veiller à prendre les précautions suivantes:

- L’acheteur doit choisir un emplacement du logement en tenant compte du marché locatif du lieu et faire une projection sur l’avenir tenant compte notamment des aménagements futurs de moyens de communication et du développement projeté de la zone de construction (voir les services d’urbanisme de la ville), voire de cibler le développement de la démographie locale,

- un prix d’acquisition du bien “raisonnable”,

- la capacité de l’investisseur à louer son bien pendant une durée minimale de neuf ans.

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Voici tiré du site http://vosdroits.service-public.fr/F10799.xhtml ce qu’il faut retenir du PTZ:

Les établissements bancaires** qui ont passé une convention avec l’État peuvent, jusqu’au 31 décembre 2012, proposer des prêts à taux zéro (remboursables sans intérêt) pour financer :

· la construction d’un logement,

· l’achat d’un logement neuf jamais occupé,

· l’achat d’un logement ancien quelle que soit sa date de construction,

· l’achat et/ou l’aménagement d’un local professionnel transformé en logement,

· l’achat d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession.

Le prêt à taux zéro vient en complément d’autres prêts, il ne peut permettre à lui seul de financer la totalité de l’investissement immobilier.

A noter : le prêt à taux zéro peut être majoré (augmenté) en cas de construction ou d’achat d’un logement neuf.

Conditions d’accès

L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant la demande de prêt. Toutefois, cette condition n’est pas exigée lorsque l’emprunteur ou l’une des personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt à taux zéro est :

· titulaire d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou 3ème catégorie,

· ou bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé (AAH),

· ou victime de catastrophe (par exemple : catastrophe naturelle, technologique) ayant conduit à rendre inhabitable leur résidence principale de manière définitive.

S’il déménage et vend le logement qu’il a précédemment acquis avec un prêt à taux zéro, il peut en demander son transfert.

Conditions liées au logement

Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur dans un délai d’1 an suivant la déclaration d’achèvement des travaux ou l’achat du logement. Est considéré comme résidence principale, un logement occupé au moins 8 mois par an.

Le logement doit en outre répondre à des normes de surface et d’habitabilité définies par le décret du 30 janvier 2002 . Le respect de cette condition est apprécié au jour de l’entrée dans les lieux.

Lorsque l’acquisition porte sur un immeuble achevé depuis plus de 20 ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes de surface et d’habitabilité doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, le prêt à taux zéro peut les financer à condition qu’il serve à leur réalisation.

Critères d’attribution

Le bénéfice du prêt est  fonction :

· du montant total des revenus fiscaux de référence du ou des emprunteurs auxquels s’ajoutent, le cas échéant, ceux de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l’emprunteur. Ce montant ne doit pas dépasser un certain plafond. Les revenus fiscaux pris en compte sont ceux de :

o l’année N-2 (revenu de l’avant-dernière année) pour les demandes de prêt effectuées entre le 1er janvier et le 31 mai,

o l’année N-1 (revenu de l’année dernière) pour les demandes de prêt effectuées entre le 1er juin et le 31 décembre.

· de la localisation géographique du logement et de son caractère neuf ou ancien.

Plafond de ressources:

Pour bénéficier du prêt à taux zéro, les ressources des personnes destinées à occuper le logement ne doivent pas dépasser les montants suivants :

Les zones A, B et C sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009 .

Prêts complémentaires

Le prêt à taux zéro se cumule avec le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC), le prêt 1 %, le prêt d’épargne logement (PEL), le prêt bancaire, autre prêt à caractère social.

Subvention ANAH

Pour les travaux d’accessibilité de l’immeuble ou d’adaptation du logement aux besoins des personnes handicapées ou à mobilité réduite, il est possible de cumuler une subvention ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) avec un prêt à taux zéro.

Cette possibilité n’est ouverte que si le handicap intervient postérieurement à l’entrée dans les lieux.

Aide personnalisée au logement (APL)

Le prêt à taux zéro n’ouvre pas droit en tant que tel à l’APL.

Lorsque l’emprunteur bénéficie de l’APL au titre d’un Prêt d’accession sociale (PAS) ou d’un Prêt conventionné (PC), les mensualités du prêt à taux zéro sont prises en compte dans le calcul de l’APL.

Règle de calcul : achat d’un logement ancien

Le montant du prêt peut atteindre jusqu’à :

· 20 % du coût total de l’investissement immobilier (ou 30 % dans les zones urbaines sensibles ou dans les zones franches urbaines définies par la loi du 4 février 1995),

· 50 % de l’ensemble du ou des autres prêts consentis pour cette même acquisition.

Il ne doit pas dépasser un plafond variable en fonction du nombre d’occupants, de la localisation et du caractère du logement (neuf ou ancien) :

Le prix maximum sert de référence pour le calcul du montant du prêt. Le coût réel de l’investissement peut dépasser ce prix maximum.

** NB: liste des établissements bancaires qui ont passé une convention avec l’État:

• BNP Paribas
• La Banque Postale
• Banque Populaire
• crédit Agricole
• Caisse d’Epargne
• Crédit Mutuel
• Crédit Foncier
• Crédit Immobilier de France
• Domofinance
• Société Générale
• Solféa

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