Avant les 5 années à date d’achèvement des travaux, le logement est considéré neuf (pour une première vente) et c’est le régime de la T.V.A. qui s’appliquera au vendeur pour la différence entre la TVA du prix de vente et la TVA du prix d’achat.
Pour retenir l’ESSENTIEL en quelques minutes, je vous propose cette VIDEO
réalisée par mon confrère:
ladresseimmobilier
ET BONNE LECTURE CI- DESSOUS
Tirée de l’article 150 du Code Général des Impôts, la plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat; elle s’applique à tout contribuable pour tous biens immobiliers vendus après plus de 5 années d’acquisition. A- Cette plus-value à la charge du vendeur représente la différence entre le prix de vente et le prix d’achat:
1- le prix de vente diminué des frais exposés par le vendeur: frais d’agence immobilière, de diagnostics obligatoires, honoraires d’architecte pour travaux en vue d’obtention du permis de construire, frais de mainlevée d’hypothèque et divers droits d’enregistrement ou de TVA…
2- le prix d’achat figurant à l’acte authentique majoré des frais entrainés lors de l’achat ( ou généralement forfait de 7,5% par l’administration fiscale) , des coûts des travaux d’amélioration ou de construction lorsqu’ils ont été réalisés par une entreprise (majoration possible de 15% du prix d’achat par l’administration fiscale sauf au propriétaire-bailleur), des frais de V.R.D. dans le cas de terrains à bâtir et enfin des honoraires versés pour consultation fiscale demandées par le vendeur. B- Régime d’imposition des plus-values non exonérées Le paiement de la plus-value sera effectué par le notaire en charge de la vente et vous sera déduit du prix de vente et sera calculée au taux de 28,1%. Pour son calcul, il faut tenir compte après 5 années d’occupation en résidence principale du bien, d’un abattement de 10% sur chacune des 10 années suivantes, et d’un second abattement fixe de 1 000€ sur la plus’-value corrigée, dont exemple:
prix d’achat du bien en 2000:
200 000€
forfaits frais d’achat,travaux (7,5% et 15%)
45 000€
prix de revient total de l’achat
245 000€
PRIX DE VENTE du bien en 2009
275 000€
Soit plus-value
30 000€
abattement de 4 années soit 40%
12 000€
plus-value obtenue après abattement
18 000€
moins forfait abattement de 1 000€
17 000€
PLUS-VALUE A PAYER DE 28,1% sur 17 000€
4 860€
C- Les cas d’exonérations de taxation généraux pour:
1- celles résultant de ventes à titre gratuit,
2- le logement du vendeur de sa résidence principale ( occupée au minimum 2 ans avant la vente),
3- les dépendances immédiates d’immeubles ou parties d’immeubles attenante au logement principal vendu,
4- les logements requis en expropriation suite à déclaration d’utilité publique à condition que le produit de la vente soit utilisé dans les 12 mois de son versement à l’achat d’une autre résidence principale,
5- les logements vendus à un prix inférieur à 15 000€,
6- les pensionnés ou invalides non passibles de l’ISF selon leur revenu fiscal,
7- les logements cédés à un organisme HLM, 8- les ressortissants de la CEE non-résidants en France (voir l’Administration) C- Des situations spécifiques entraînent des réponses adaptées:
1- un couple divorce et l’épouse obtient la jouissance exclusive du bien: l’ex-épouse n’est pas taxée mais le mari devra régler la plus-value,
2- un propriétaire morcelle son terrain pour vendre un lot : plus-value applicable
3- le propriétaire de 2 logements dont l’un constitue sa résidence principale pour acheter un logement adapté à un changement de situation familiale: dans ce cas, l’administration considère que la plus-value ne s’applique pas.
D’autres situations peuvent exister et je vous recommande de contacter votre Administration fiscale.
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