ROQUEFORT LA BEDOULE AGENCE IMMOBILIERE

Peut-on acheter en toute confiance dans l’immobilier ?

Glanées dans un forum immobilier, ces trois remarques judicieuses:
“…aujourd’hui les analystes… parlent de baisses comprises entre 5 et 15% pour cette année. après tout dépend des marchés locaux…”

“… c’est vraiment le moment d’acheter et surtout dans le neuf ( voir loi SCELLIER) avec les incitations de l’État à dé fiscaliser. La crise de l’immobilier est antérieur à celle de l’économie et elle s’arrêtera certainement plus tôt. Par ailleurs, le ralentissement économique va paradoxalement entrainer un ralentissement dans la baisse des prix dans l’immobilier . Pourquoi ? parce que la construction de logement viens de subir un gros coup d’arrêt et qui dit moins de logement dit offre moins importante donc augmentation des prix. ”

“Les prix baissent, mais pas sur la région PACA, Marseille, Toulon, Nice, où de plus en plus de personnes viennent s’installer. Les programmes neufs poussent comme des champignons…”

La combinaison de la baisse des taux de prêt, de la baisse des prix des biens de ces derniers mois et des incitations fiscales mises en place permettent d’envisager d’acheter en 2009 pour beaucoup d’entre nous qui
achetons pour se loger, pour préparer l’avenir ou pour investir. Par ailleurs, le retournement du marché est favorable aux acheteurs devenus moins nombreux que les vendeurs.

Pour autant, se lancer dans un projet d’acquisition nécessite une étude minutieuse du marché local, de faire le tour des professionnels afin d’obtenir des conseils, bref de comparer la qualité et le prix des biens en
vente selon l’emplacement, auprès des : - banques, courtiers - agents immobiliers, notaires, sites internet - organismes d’information nationaux tels l’ANIL ou l’ADIL.

Ensuite, peser les avantages proposés par le neuf et l’ancien, selon vos envies et votre budget, en ayant à l’esprit que l’ancien coûte à priori moins cher que le neuf…

Egalement se pose le choix entre la maison et l’appartement : vous aurez généralement à considérer l’éloignement et le coût d’entretien pour la maison, à comparer aux contraintes de la copropriété pour l’appartement.

Enfin lorsque votre choix est fait, restent les démarches à réaliser et le prix d’acquisition que nous verrons dans nos bulletins suivants.

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Secteur géographique : ROQUEFORT LA BEDOULE, CASSIS, AUBAGNE, CARNOUX, LA CIOTAT

S’il est une question primordiale, c’est bien sûr celle de savoir précisément le coût final, et pour un achat dans l’ancien, voici un exemple de bien vendu 150000€ TTC:

L’expérience de PACA HOME LIVE démontre que près de 50% des ventes échappent aux professionnels de l’immobilier à cause des charges d’exploitation plus élevées, obligeant les agences immobilières ayant pignon sur rue à pratiquer des commissions supérieures.

Pour un prix de vente de 300 000 € les frais s’élèvent à 36954 € (arrondi € supérieur) et pour 450 000€ à 53886€ (par arrondi). Alors, il est évidemment souhaitable de mesurer l’ensemble de ces frais, d’abord pour pouvoir déterminer le moment où nous serons à même de réunir les fonds, ensuite pour cibler les postes qui peuvent négociés.

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GEMENOS, CARNOUX, MARSEILLE, LA CIOTAT, avec mandat.

Voici un peu de ma vie privée: suite au décès de notre Mère, notre maisonfamiliale a été mise en vente auprès d’une agence immobilière et du Notairefamilial, en septembre dernier.

Après 8 mois, une seule visite et une seule offre … de moins 16,7%…conséquences de la crise!

Concertation entre Soeurs et Frères, échanges sur la baisse continue de la valeur des biens et du manque d’offre, et contre proposition réduisant lerabais à moins 10% pour au final accepter collégialement moins 12%.

Avec mon sentiment de professionnel immobilier que nous avons tous bien décidé.

Cas similaire avec celui du jeune couple qui recherchait un appartement sur le secteur de Marseille- Aubagne: - offre de prix à moins 19% - contre proposition du Propriétaire à moins 14% - acceptation des Acheteurs

Voilà deux exemples qui prouvent que les ventes se font, mais à la condition pour les Vendeurs de bien comprendre que l’immobilier se négocie à un niveau plus juste, celui de la valeur réelle de leur bien.

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FINALISATION DE LA VENTE chez le Notaire:

Après avoir visité plusieurs logements, vous avez choisi celui qui vous plait et vous avez fait une offre d’achat. Si l’agent immobilier détient un mandat du propriétaire l’autorisant à participer à la transaction, celui- ci s’occupera de la négociation ; à défaut, il doit vous donner toute information claire et objective du bien : nuisances, servitudes, situation administrative et juridique du logement. De votre côté, il vous faut remettre les documents nécessaire à la vente et prévoir de débourser 10% du montant du bien à titre d’acompte pour une promesse de vente pour le propriétaire ou à l’agent immobilier (versé dans les 2 cas sur un compte séquestre)

Acheteur et vendeur tombent d’accord sur le prix, il reste alors deux actes à réaliser :

1- Avec le notaire :

Après remise des documents nécessaires à l’avant-contrat de vente (chèque d’acompte, diagnostics obligatoires et documents de la copropriété en votre possession et accord de votre courtier ou banque), une proposition d’acte vous est envoyée par votre notaire. Vous disposez alors d’un délai de réflexion de 7 jours ouvrés pendant lesquels vous pouvez vous désister sans versement d’indemnité. Passé ce délai, l’offre est validée et vous devrez finaliser rapidement vos demandes de prêts nécessaires à votre achat : après 10 jours de réflexion, vous pourrez accepter l’offre de prêt de votre banque et lever les conditions suspensives… Pendant ce temps, votre notaire procédera à toutes les vérifications juridiques : purge du droit de préemption, obtention de l’état daté et des 2 dernières décisions de copropriétaires pour un appartement, état d’hypothèque… Au bout de 2 à 3 mois, votre notaire vous convoquera pour la lecture et signature de l’acte définitif : pensez 8 jours avant le jour J à prévenir votre banque pour le déblocage des fonds) règlement de la totalité du bien (honoraires notariaux, hypothèque, d’agence immobilière,prorata temporis de la taxe foncière…) et remise des clefs.

Les frais de notaire :

Compter environ 7% pour un bien ancien et 3% pour un bien de moins de 5 ans vendu pour la première fois, auxquels s’ajoutent environ 3,5% pour les honoraires de négociation si c’est le notaire qui vous a proposé le bien. Le notaire vous remettra une attestation de propriété qui pourra vous servir pour justifier de votre qualité de propriétaire auprès dedivers organismes ou entreprises (postes, télécom, compagnie d’assurances, banques, …). Ce n’est que quelques mois plus tard que vous recevrez votre titre de propriété et le décompte définitif des frais après que le notaireaura accompli certaines formalités obligatoires (publicité foncière…).

2- Avec l’agent immobilier :

pour préparer la promesse de vente, l’acheteur se munit de sa carte d’identité et de son chéquier : il lui sera demandé de compléter le mandat de recherche + fiche acheteur + signatures des diagnostics et éventuellement d’un inventaire des meubles. Au vendeur, il lui sera demandé en plus son livret de famille, le titre de propriété et le dossier de la copropriété au complet. Après explication des engagements réciproques, signature de la promesse de vente avec versement d’un acompte de 10% (promesse de vente qui doit vous parvenir par lettre recommandée AR). Ce chèque d’acompte est versé obligatoirement sur un compte séquestre : celui de l’agent immobilier si celui-ci possède la garantie bancaire ou celui du notaire. Vous disposez alors d’un délai de 7 jours ouvrés pour vous rétracter et dans ce cas votre acompte vous serait restitué dans le délai de21 jours. Passé ce délai, acheteur et vendeur sont liés définitivement sauf si une clause suspensive n’est pas résolue (généralement, non obtention du prêt).

Ensuite, ce sera le notaire qui prendra le relai en vue de l’acte authentique.

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GEMENOS, CARNOUX, MARSEILLE, LA CIOTAT, environs avec mandat.

Alors les supports de placement, tant assurances vie que livrets ou comptes à terme, peuvent rapporter 3 à 4%, nous nous sommes demander ce que pouvait nous faire gagner l’achat d’un logement pour le louer…

A priori LE RENDEMENT ne dépassera pas 4% dans le neuf, et sera de 6 à 8% dans l’ancien qui reste bien souvent moins cher que le neuf…sans répondre aux nouvelles normes de construction.

Et si vous cherchez à faire des économies d’impôts, il vous faudra choisirle NEUF.

A condition également de choisir un emplacement recherché qui cumulera les avantages de proximité de commerces, transports en commun, écoles «secondaire et supérieure » se situant dans une ville en développement de ses activités…

Vous trouverez ci-dessous les différents dispositifs, tirés de la revue «l’immobilier » de Nexity, qui vous permettront de payer moins d’impôts et de vous constituer un patrimoine sans trop d’efforts financiers

Simulation effectuée sur la base d’un prêt de 22 années au TEG fixe* de 5,43% de 181300€ soit pour un coût total de 129641,84€ remboursable en 264 mensualités de 1174,81€ (* taux moyen constaté au 25 février 2009)

BILAN AU TERME DES 15 PREMIERES ANNEES

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